摘要
核心观点
从更长期的维度来看，综合房价累计跌幅、租金回报率和房价收入比等指标，我们认为全国的房价已接近估值底部，年内实现止跌回稳的概率不低。但从节奏上看，当前全国房价跌幅收窄、核心城市房价止跌的态势能否在“金三银四”结束后延续，主要取决于二手房挂牌量和租金价格的变化，这两个指标对于判断房地产市场的变化来说，也具备一定的领先性。
当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期。春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升。未来2个月核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量。
风险提示：房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。
正文
新房方面，上周（2.21-2.28）景气度下行趋缓，47城新房成交量环比回升，受春节效应扰动，重点城市新房成交面积同比回落，但较去年农历同期有所改善，同比增长26.6%。当前新房市场处于淡季向旺季的过渡阶段，新房二手房需求跷跷板效应持续显现。“金三银四”来临，预计房企将加大推盘力度，优质供给的入市有望带动新房成交改善。
二手房方面，上周（2.21-2.28）景气度底部企稳，22城二手房成交量和去年农历同期基本持平。2月以来，全国房价跌幅显著收窄，重点城市二手房挂牌价环比转正。其中，一线、二线、三线城市月环比分别为0.2%、-0.2%和-0.3%。一线城市中，上海房价改善幅度最明显，月环比达到0.4%。
政策方面，上周上海出台楼市新政，聚焦放松限购政策、优化公积金贷款政策、放松房产税三方面。
一是放松限购政策。本次限购的放松主要针对非沪籍居民，首先是外环内的限购政策由此前的个税社保连续缴纳3年放松至连续缴纳1年；对于连续缴纳满3年个税或社保的居民，外环内限购套数由原本的1套放松至2套。此外，对于居住证满5年的非沪籍人士，在上海全市范围可购买1套住房。从放松限购的主体来看，此次上海的地产优化政策主要针对刚需群体，这也是当前上海二手房市场的基本盘。
二是优化公积金贷款政策。一方面，上海宣布将首套房公积金贷款最高额度由160万提高到240万，另一方面，上海明确二套房公积金贷款将实施“认房不认贷”。这一政策有望从需求侧提振上海楼市。当前全国二手房成交“刚需化”特征明显，以上海为例，总价300万以下的房子成交占比达到63%，成交总价的中位数大致在260万左右。
将首套房公积金贷款额度提高至240万元，意味着对于具备公积金贷款资格的家庭而言，基本上可以按照2.6%的公积金贷款利率成本锁定未来的房贷利率，而低总价的房产普遍租金回报率较高。公积金贷款额度上限的提高，将使得上海更多的房子达到租金回报率接近贷款利率的状态，这也意味着对于刚需来说，租房和买房的收益相近，考虑到房子的使用权也有一定价值，这使得刚需买房的倾向增加，进而在需求侧对房地产市场形成提振。
三是放松房产税。“沪七条”明确上海本地家庭子女成年后名下唯一一套房产免收房产税。
上海楼市的现状是需求企稳，供给收缩，这也是本轮全国楼市回暖过程中上海领跑的重要原因。2025年上海的新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升。与此同时，上海二手房挂牌量从去年下半年以来进入快速下行区间。当前，上海狭义二手房挂牌量已降至8万套以下，为房价的改善提供有力支撑。
本次“沪七条”的出台，本质是从需求侧为上海房地产市场止跌回稳增添动力。从政策出台时点看，当前正值金三银四的前夕，限购政策的放松和公积金贷款额度的上调，都将带来需求侧的释放，而上海供给侧相对偏紧的现状将为价格带来一定弹性。
从更长期的维度来看，综合房价累计跌幅、租金回报率和房价收入比等指标，我们认为全国的房价已接近估值底部，年内实现止跌回稳的概率不低。但从节奏上看，当前全国房价跌幅收窄、核心城市房价止跌的态势能否在“金三银四”结束后延续，主要取决于二手房挂牌量和租金价格的变化，这两个指标对于判断房地产市场的变化来说，也具备一定的领先性。
春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升。2月26日至2月28日，上海、成都、杭州、深圳、北京、南京二手房挂牌量分别增加1177、670、418、413、333、79套，广州、合肥二手房挂牌量分别下降133、315套。
当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期，核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量。
风险提示：房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。
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